21世纪经济报道记者 黎雨辰

　　公募REITs的打包“一键配置”时代，已近在眼前。公募近日，首数基证监会官网显示，批只批易方达、金获华夏、打包南方、公募中金四家基金公司上报的首数基首批中证REITs全收益指数证券投资基金已正式获批。

　　此前，批只批上述4只基金曾于5月18日集中申报。金获6月17日，打包4只基金正式获取行政许可决定书，公募这意味着中国REITs行业首次迎来指数化商品。首数基

　　指数化商品的批只批破茧而出，离不开过去五年公募REITs行业扎实的金获扩容积淀。据了解，此次首批REITs指数基金跟踪的中证REITs全收益指数，截至6月18日底层样本包含51只公募REITs。随着底层资产形态的日益多元与上市标的数量的稳步攀升，行业已具备了编制高质量指数的“土壤”与“原料”。

　　国内公募基金领域首次诞生REITs指数化商品，也标志着我国REITs行业正从单一商品投资迈向指数化配置的新阶段。在多家机构看来，这批商品的入市不仅将为行业引来可观的增量资金活水，更将在修复二级行业情绪、激活交易流动性以及优化定价效率等方面发挥关键作用。

　　锚定资产总市值超全行业七成

　　对于革新型金融商品而言，在其行业起步期，商品供给稀缺、资产类型趋同往往是推出指数工具的客观约束。而眼下，伴随行业稳步扩容，REITs指数的编制及挂钩基金的发行，意味着行业从单一标的交易向指数化、规模化投资的完整升级。

　　近五年来，我国公募REITs行业走出了一条提质扩容、底层资产图谱不断完善的发展之路。

　　Wind数据显示，截至6月18日，全行业已上市公募REITs共计86只，总市值达到2222.16亿元，底层资产则涵盖高速公路、产业园区、仓储物流、保租房、清洁能源、消费基础设施等多元业态。

　　随着行业稳步扩容到超80只的体量，不同品类公募REITs的经营周期、现金流表现、分红能力及其二级行业表现，都在进一步分化。在这一背景下，指数化工具的落地，本质上是行业发展阶段的必然产物。

　　政策面上，监管层也在持续推动行业工具扩容。2025年12月，证监会便曾发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）行业高质量发展有关工作的通知》，其中明确提到，要丰富覆盖REITs的指数体系，研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金等革新商品。

　　而从这一制度信号释出，到此次首批指数商品火速获批落地，全程不足半年。政策利好下的商品推出“加速度”，切实体现了行业对标准化指数工具的需求。

　　具体看商品设计，此次获批的4只REITs指数基金均追踪中证REITs全收益指数。公开信息显示，该指数发布于2022年12月，基日设定在2021年9月30日，即国内首批公募REITs上市后的首个财报季末。

　　在编制逻辑上，中证REITs全收益指数并非简单对成分列表进行市值加权，而是将样本筛选框定为沪深两市上市满3个月、流动性较好的公募REITs，同时将样本现金分红纳入指数收益计算，能够更好地反映包含分红再投资效果在内的REITs行业整体表现。

　　记者注意到，在首批REITs申报的时点，中证REITs全收益指数样本列表共包含53只公募REITs商品，而截至6月18日挂钩商品获批时，该指数已过一次调整，最新的样本数量更新为51只，占全行业86只已上市公募REITs数量的59.3%；合计市值达1609.54亿元，在全行业2222.16亿元总市值中占比72.43%，在样本代表性与可投资性之间取得了平衡。

　　值得一提的是，在管理人阵容上，此次首批拿到入场券的4家机构，也都是具备REITs和指数基金管理双重禀赋的“头部玩家”。例如，截至2026年一季度末，华夏基金和中金公司分列我国公募REITs在管规模与管理只数的前两位。而易方达基金和南方基金在公募REITs商品管理规模位居前列的同时，其指数基金的总管理规模均位于行业前五。

　　引入增量活水 提振行业情绪

　　眼下，首批公募REITs指数基金正式拿到批文，意味着商品即将步入发行募集、合同生效及组合建仓的实操阶段。

　　在多家机构看来，这一里程碑事件不仅填补了我国公募REITs和指数行业商品谱系的空白，更有望通过吸引长期增量资金入市，为公募REITs行业的高质量扩容及业务实体经济注入可持续的动力。

　　“公募REITs指数化商品在引入增量资金方面更具有优势，核心逻辑在于降低参与门槛、扩大投资者基数、形成稳定配置需求，包括降低研究与决策成本，匹配机构资金的配置习惯，以及形成‘被动持有+长期资金’的稳定力量。”国泰海通固收团队指出。

　　根据中信建投测算，若首批及后续共10家基金公司获批REITs指数基金，单家发行规模按3亿元至5亿元估算，则指数商品本身将直接贡献30亿元至50亿元的增量。

　　在“资产荒”格局下，公募REITs的稀缺性和分红能力，使其成为机构投资者进行工具化配置的选择。

　　沪深交易所数据显示，2025年，沪市52只公募REITs全年实施分红110次，累计派发近78亿元，较上年增长30%；深市25只公募REITs中，除3只2025年新上市项目外，其余22只商品全年累计实现分红64次，分红总额达33.19亿元，同比增长46%。

　　“资金层面，在债券利率中枢下移、刚兑打破背景下，REITs稳定高分红特性与债券形成利差优势，建议逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的。”开源证券觉得。

　　与此同时，过往受较高调研成本、单笔投资门槛等制约，个人投资者和部分其他机构难以直接对公募REITs进行投资。而此次指数工具的到来，也有望让更多元的投资者参与这一行业。

　　上海证券基金评价研究中心指出，“基于指数推出的基金，将分散的REITs资产打包为便捷、低成本的投资工具，使投资者无需逐一研究单只商品即可一键布局全行业。这将降低投资门槛、拓宽REITs行业资金来源。”

　　此外，从短期来看，首批4只REITs指数基金获批的信号价值对二级行业的边际提振作用同样不容忽视。

　　在过去两个月，公募REITs行业情绪面无疑偏冷。Wind数据显示，在2026年4月21日至6月18日期间，中证REITs全收益指数呈现震荡下探走势，区间累计跌幅达6.04%，期间更是失守千点整数关口，截至6月18日收于968.09点。

　　在这一时点，指数基金的募集建仓，具有较强的正面信号意义。指数基金持续、稳定的申赎与交易，有望进一步助力我国公募REITs行业构建起一个更为理性、高效且成熟的定价机制。

　　不过当前也有机构审慎提醒，指数基金只是工具层面的补充，决定REITs行业长期吸引力与资金留存率的关键，仍在于底层资产的基本面表现。

　　“当前REITs行业在政策托底下流动性传导已边际改善，但核心矛盾在于供给冲击超预期，行业趋势性反转仍需时日。基于REITs全收益指数特征，投资策略可聚焦业绩与现金流确定性强、估值处于低位的大权重成分股，以把握结构化行情。”国泰海通固收团队提示称。

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责任编辑：朱赫楠